KİRALANANIN TAHLİYESİ DAVALARI

  Son zamanlarda ülkemizde meydana gelen enflasyonla birlikte rayiç kira bedellerinde büyük bir artış meydana geldi. Bunun neticesinde devlet, konutlarda kiracıları mağdur etmemek adına ve ancak kiraya verenlerin enflasyona yenik düşebileceklerini de göz önünde bulundurmadan konut kiralarına mahsus olmak üzere %25'lik bir yasal artış oranı belirledi. Kiraya veren ise sözleşmede belirtildiği kadar artış yapamamasından ve rayiç kira bedelleri ile mevcut kira bedeli arasındaki uçurumdan dolayı çeşitli yollara başvurarak kiracının tahliyesini sağlamayı amaçlamaktadır. Kiraya veren tahliyeyi gerçekleştirebilmek için hukuki yollara başvurmakta ancak bu durumu kanunu dolanmak sureti ile kullanmaktadır. Hal böyle olunca gerçekten ihtiyacı olan ile sırf kiralananı daha yüksek bir bedel ile kiralama gayesi güdeni birbiriyle ayırmak hayli güçleşiyor. Bu anlamda kanunda sınırlı sayılan 2 neden bulunmakla birlikte genellikle kullanılan yöntem ise ihtiyaç sebebi ile tahliye yöntemi olmakta. Başvurulan bir diğer yol da gayrimenkulün satışı sonrası kiralananın tahliyesidir. Bu anlamda konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili hükümler ışığında hukuki problemler meydana gelmektedir. 

    Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hususu kiraya veren açısından kanunda yazılı olan sebeplerle sınırlı sayıda sayılmıştır ve sözleşmeye ek olarak başka sebepler belirtilmesi mümkün değildir. Kiraya veren açısından sınırlı sayılan 2 sebep vardır. Bunlar;  

1- Sözleşme süresinin sona ermesi, 

2- Kanunda sayılan tahliye sebeplerine dayanarak dava yolu ile mümkündür. 

Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda şu şekilde açıklanmıştır:  

Madde 347/1:Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

Madde 347/2:Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. 

Madde 347/3: Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. 

Madde 350: Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. 

Madde 351: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.  

Madde 352: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.  

    Kısaca kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshi yukarıda kanun maddelerinde belirtilen sebeplerle sınırlanmıştır. Başka herhangi bir sebep belirtilerek kira sözleşmesi kiraya veren tarafından feshedilemez, akabinde kiralananın tahliyesi gerçekleştirilemez. 

    Öncelikle kira sözleşmesinin süresinin bitimi ile sözleşmenin sona erdirilmesi hususu incelenecek olursa; bu anlamda sözleşmenin belirli ve belirsiz süreli olması fesih için belirleyici olacaktır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise genellikle sözleşme 1 yıllık süre ile yapılmaktadır. Ancak kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdiremeyecektir. Bu anlamda kiracı ve kiraya veren ayrılmıştır. Kiracı isterse sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Eğer kiracı sözleşme süresinin bitiminden 15 gün öncesinde böyle bir irade beyanında bulunmazsa sözleşme 1 yıllığına tekrardan uzamış sayılacaktır. Kira hukukunda geçerli olan sözleşmenin kiracı aleyhine düzenlenme yasağı dolayısı ile bu 15 günlük süre uzatılamaz.  

    Kanunda da belirtildiği üzere kiraya verenin sözleşmenin süresinin dolması nedeni ile sözleşmeyi sona erdirmesi yolu 10 yıllık uzatma süresi ile mümkün kılınmıştır. Kiraya veren bu süreyi beklemek kaydı ile bu sürenin bitiminden sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartı ile tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi tek taraflı feshedebilecek, akabinde kiracının tahliyesini sağlayabilecektir. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.07.2017 Tarihli 2017/4069 E. – 2017/11195 K. 

“6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.” 

GEREKSİNİM (İHTİYAÇ) SEBEBİ İLE TAHLİYE 

    Kiraya veren kendisinin, altsoyu ya da üstsoyunun, bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması sebebi ile kiralananın kendisine teslimini talep edebilir. Bu ihtiyacın ortaya çıkmasından itibaren eğer sözleşme belirli süreli ise o sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Dava açmak için sözleşme süresinin sona ermesi gerekmekte ve sona ermeden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Uygulamada sıklıkla dava açmadan önce ihtarname çekildiğini görmekteyiz ancak ihtarname asla bir dava şartı

değildir. İhtarname çekilmeden dava açılması da mümkündür. Ancak ihtarname çekilmesi çoğu zaman doğru verilmiş bir karardır. Bunun sebebi, belki de ihtarname sonrası kiracının tahliyeyi gerçekleştirecek olması ve uzun bir yargılama sürecine gerek kalmayacak olmasıdır. Ayrıca Türk Borçlar Kanununca ihtar çekilmesi dava açma süresini 1 yıla uzatacaktır. Yani ihtar çektikten sonra 1 aylık dava açma süresi 1 yıla uzayacaktır. 

    Kiraya verenin bu talebinin samimi, gerçek, sürekli ve zorunlu olması gerekmektedir. Hiçbir haklı sebep göstermeksizin, bu sebebi somutlaştırmaksızın, geçici bir durum olmasına rağmen ya da zaruri bir ihtiyaca yönelik olmaksızın böyle bir taleple dava açıldığında davanın reddi kaçınılmaz olacaktır. Ayrıca bu ihtiyacın kiraya verdikten sonra ortaya çıkmış olması gerekmektedir. Mevzubahis ihtiyacın sonradan ortaya çıkmış olduğunu ispat yükü tahliye talep eden kiraya verene aittir. Kiraya verenin, konutu kiraya verdiği sırada zaten mevcut bir ihtiyacı varsa ve bu ihtiyaca rağmen kiraya vermiş ise bu durumda sonradan bu ihtiyacı öne sürerek kiralananın tahliyesini talep edemez.  

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.03.2018 Tarihli 2018/1057 E. – 2018/1859 K.  

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” 

YENİDEN İNŞA YA DA İMAR SEBEBİ İLE TAHLİYE 

Taşınmazı daha kullanışlı ve iyi bir hale getirme amacı ile kiraya verenin yeniden inşa veya imarın, esaslı onarımın genişletme veya değiştirmenin gerekmesi ve bu işlemler esnasında taşınmazın kiracı tarafından kullanımının mümkün olmaması halinde kiraya veren bu durumu tahliye sebebi olarak ileri sürebilir. Ancak bu yeniden inşa ve imar iddiasının somut delillere dayanması gerekecektir. Bu nedenle imar ruhsat ve proje işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Eğer acil bir imar veya inşa durumu varsa bunun için geçici tahliye kararı verilebilir. Yine belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona erdiği yılın üzerinden 1 aylık süre geçmesi ile birlikte tahliye davası açılabilir. Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür. 

SÖZLEŞME DEVAM EDERKEN GAYRİMENKULÜN SATILMASI 

    Yeni malikler genellikle eski kiracıları, kira bedelinin rayiç bedelin çok aşağısında kalması sebebi ile tahliye etmek istemektedirler. Türk Borçlar Kanunu madde 310 dolayısı ile kiralanan el değiştirirse yeni malik doğrudan sözleşmenin tarafı olur. Yani yeni malik taşınmazı içindeki kiracı ile birlikte satın almış olacaktır. Ancak yeni malik eğer ihtiyacı varsa kanunda sayılan sınırlı sebeplerle birlikte dava açarak kira sözleşmesinin feshini gerçekleştirebilecektir. Bu süre yeni malik için edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşulu ile 6 ay sonra açacağı dava ile sona erdireceğini düzenlemektedir. Ancak eğer önceki malikle yapılmış olan sözleşme süreli ise ve sona ermesi bu 6 aylık süreden önce ise yeni malik de önceki sözleşmenin tarafı olacağı için gereksinim sebebi ile tahliye hükümlerine giderek ilk sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren 1 aylık süre zarfında da dava açabilecektir. 

    Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse yeni malikin gereksinimi sebebi ile tahliye yoluna başvurması mümkün olmayacaktır.  

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE 

    Kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesi gerekli hukuki koşulları sağlıyorsa en hızlı ve kesin

sonuç veren, icra kanalı ile tahliyenin derhal gerçekleştirilebileceği bir tahliye yoludur. Tahliye taahhütnamesinde belirtilmiş tarihte taşınmaz tahliye edilmemişse bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra süreci başlatılmalıdır. Aksi takdirde kiraya veren bu hakkı kaybeder. Tahliye taahhütnamesi

noter huzurunda alınmak zorunda değildir. Adi yazılı bir taahhütname yeterli olacaktır. Ancak sonradan imza ve tarih itirazı ile karşılaşmamak amaçlı bu taahhüdün noter aracılığı ile alınması önerilir. Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğinde ise eşin rızasının da taahhütte yer alması bir geçerlilik sebebidir. Kira sözleşmesinde birden fazla taraf varsa hepsinin imzasının bulunması gerekmektedir. tahliye taahhütnamesinin taşınmazı teslim aldıktan sonra imzalamış olması gerekmektedir.  Yani sözleşme tarihi ile taahhüt tarihinin birbirinden farklı olması gerekmektedir. Tahliye tarihi tam olarak yazılmalıdır. Yani taşınmaz satıldıktan sonra 3 ay içerisinde tahliyesi gerçekleştirilecektir gibi bir kayıt geçerli değildir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/975 K: 2021/1108 T:28.09.2021 

“Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”